開発許可の定義と概要

 一定規模以上の開発行為を行う場合は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。許可が必要な開発行為の規模は、市街化区域、市街化調整区域等の都市計画法の地域区分毎に異なっています。 （都市計画法第29条、同法施行令第19条、第22条の2）
 開発許可の申請に際しては、建設予定の建築物や特定工作物（予定建築物等）を定めて道路、公園、排水施設等の規模等が決定されるほか、市街化を抑制する区域（市街化調整区域）内では、一定の用途以外の建築物等の建設は認められないため、許可を受けた開発区域内に予定建築物等以外の建築物や特定工作物が無制限に建設されることとなると開発許可制度による規制の効果が著しく失われるため、開発許可を受けた開発区域内では、用途地域が定められている場合を除き、予定建築物等以外の建築物や特定工作物の新築、改築又は用途変更をする際には、あらかじめ、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。（都市計画法第42条）

 都市計画法において「開発行為」とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」をいいます。（都市計画法第4条第12項）
(注意)主として…
 「土地の区画形質の変更」を行う主たる目的が建築物を建築すること又は特定工作物を建設することを意味します。
 したがって、その主たる目的が建築物の建築又は特定工作物の建設でないと認められる「土地の区画形質の変更」は開発行為に該当しません。

• 建築物
  土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの等 （建築基準法第2条第1号）
• 特定工作物（法第4条第11項及び政令第1条）
  1. 第一種特定工作物：コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物貯蔵施設等
  2. 第二種特定工作物：1ヘクタール以上の 野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、墓園等

• 土地の「区画」の変更
  道路等の公共施設の新設、廃止、変更によって土地利用形態としての区画を変更することをいいます
• 土地の「形」の変更
  切土、盛土等によって土地の形状を物理的に変更することをいいます
• 土地の「質」の変更
  農地や山林等を宅地にする等といった土地の有する性質を変更することをいいます

 建築物の建築を行わない区域であっても、駐車場のように建築物の敷地と一体して造成・利用を図る土地は開発区域に含まれます。

• 駐車場部分について切土・盛土を行わない場合であっても、建築物の敷地について切土・盛土等を行う場合は、全体を開発区域として取り扱います。
• 駐車場との境界に塀、生垣、フェンスが設けられているなど、建築物の敷地と一体的な利用が物理的に不可能と認められるような場合には開発区域には含みませんが、単に分筆しただけに過ぎないような場合は、全体を開発区域として取り扱います。

 建築物の建築に伴い公共施設の改廃を行う場合には、建築物の敷地について切土・盛土等を行わない場合であっても、建築物の敷地と公共施設の用地を一体として、開発区域として取り扱います。

区域区分毎に、下記の敷地面積以上において開発行為を行う場合は、開発許可が必要となります。

 許可必要面積：都市計画区域内 3,000平方メートル以上、都市計画区域外 10,000平方メートル以上

 許可必要面積：都市計画区域内外 10,000平方メートル以上

下記の開発行為を行う場合は、開発許可は不要です。（都市計画法第29条第1項各号）

1. 面積要件以下の開発行為（1号）
2. 農業、林業、漁業の用に供する政令で定める建築物、これらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為（2号）
   （例） 畜舎、温室、堆肥舎、サイロ、農家住宅等
3. 駅舎、図書館、公民館等の公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為（3号）
4. 都市計画事業等の施行として行う開発行為（4号～8号）
5. 告示前の公有水面埋立法の免許を受けた埋立地で竣工認可の公示のないものについて行う開発行為（9号）
6. 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為（10号）
7. 通常の管理行為、軽易な行為（11号）